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割肉補虧卻向關聯企業輸血10億
雲南城投業績虧損的背後，是其讓外界困惑的一系列資本運作。 本報記者 鄺陽升 攝本報記者 趙夏蓉 發自廣州雖然上半年營業收入同比增長228%至8.66億元，但雲南城投置業股份有限公司（600239.SH）卻虧損6600萬元。時代周報記者發現，在雲南城投業績虧損的背後，是其讓外界困惑的一系列資本運作：加速投資、變賣資產與輸血關聯公司。令人費解的是，在叫嚷著資金緊張被迫借款、割肉賣出優質資產的同時，公司又向關聯企業輸血逾10億元。“虧損是因為之前收入基數小，而營銷成本和財務成本卻在加大，尤其是融資渠道關閉後融資成本加大。由於公司在擴張，投資這塊的現金流量很大，而投資收益這一塊，之前出售（資產）的回款還沒有收到，所以凈額負值較大。出售雲南天佑主要是考慮到後期投入要加大但結算周期長，且收益的毛利率會降低。三個關聯公司是公司的參股企業，我們隻是在按照同比例出資。”雲南城投證券部負責人向時代周報記者解釋。而雲南城投與昆明市政府關於環湖東一級開發項目的合同已經到期3個多月，至今仍在洽談，續約成謎。上半年投資高達20億與以往相比，今年雲南城投的投資動作來得更猛烈些。雲南城投表示，2013年，公司計劃投資50億元（不含股權投資）。截至2013年6月30日，公司完成投資20.1億元，占計劃投資額的40.2%。值得一提的是，雲南城投上半年投資活動產生的現金流量凈額為-20億元，去年這一數值卻不足1億元，雲南城投解釋是“本期公司對外股權及債權投資高於上年同期所致”。時代周報記者發現，在前方為雲南城投四處投資的公司叫雲南安盛創享旅遊產業投資合夥企業（下稱“雲南旅遊(002059,股吧)企業”）。去年底，雲南城投參與“中航信托，天啟330號雲南城投旅遊產業投資集合資金信托計劃”(下稱“天啟330號”)，並通過天啟330號信托資金與安盛創享公司、雲南省水務產業投資有限公司(下稱“雲南水務”)共同出資設立一個規模達到31億元的雲南旅遊產業基金—雲南旅遊企業，其中，雲南城投出資10億元，雲南水務出資1億元，其餘資金是引入優先級的20億元信托資金。屆時，業內還有評價稱，雲南城投以10億元撬動一個規模達31億元的資金展現瞭相當的“金融技巧”。當時的約定是，雲南旅遊企業將以雲南城投的旅遊產業等項目投資為主，閑置資金用於投資國債與銀行理財產品等臨時投資。顯然，這傢去年底才成立的旅遊產業基金公司，已經被委以重任，時代周報記者統計發現，在短短半年時間之內，雲南旅遊企業就前後8次對外投資股權債權，累計投資金額近14億元。“這種向外擴張的速度還是有點冒進，雖然（旅遊地產）看起來形勢大好，但這種規模的擴張速度對企業的管理、經營等都產生風險，應該循序漸進。” 雲南大學經濟學院教授徐光遠對時代周報記者表示。按照雲南城投的說法，這種投資步調並不激進。“融資渠道關閉後，公司主要還是依托信托和基金。我們主要是做兩個方面的驅動，就是經營性房地產和投資性房地產。公司之前就有投資性活動，投瞭一些項目，我們每年都有涉及到投資性活動收益這塊，其實這也是結合到我們自身的一個特點，公司獲取項目的能力強，但開發能力較弱，就導致瞭很多項目不能及時開發，就需要截掉這些項目進行新的投資。”與投資擴張相繼進行的是資產的剝離。不過，其出售旗下雲南天祐房地產有限公司（下稱“雲南天佑”）卻引來不少質疑。割肉變現卻向關聯企業輸血在外界看來，雲南城投今年走瞭一步變賣優質資產的怪棋。雲南城投半年報報告顯示，其上半年利潤主要來自於控股公司雲南天祐，公司按持股比例享有約4300萬元的凈利潤。而正是這傢給雲南城投連續帶來利潤的企業，今年6月，雲南城投發佈公告轉讓其所持51%股權。雲南天佑開發有東驤神駿·萬泰住宅小區項目，目前一期已經結轉，二期剩有部分尾貨，還有三期未開發。也就是說，目前雲南城投已經結轉瞭能回籠資金的部分。“目前能結轉的差不多都結轉瞭。而後期需要繼續資金投入。公司經過測算，預測到後期該項目的結算周期長，且毛利率會降低。且在市場供應方面，我們會相應推出其他同類項目，並且有一定的供應量，各方權衡下，決定出售該項目變現。”雲南城投證券部對時代周報記者表示。實際上，雲南城投的資金狀況並不太樂觀。今年初，雲南城投流動負債為95億元，截至6月底，流動負債高達近140億元，而現金一直維持在20億元左右。且在發佈半年報的當日，其還公佈瞭一個向股東借款30億元的公告。“資金也是（這次出售天佑）一個原因，但我們主要就是經營性房產和投資性房產雙輪驅動，雲南天佑本來也是我們收購過來的，這次主要是考慮到後期要繼續投資、且雲南天佑後期項目毛利率降低的因素。”上述人士表示。而更讓人疑竇叢生的是，一方面資金緊繃有債務危機，且割肉變現，但另一方面卻向關聯公司慷慨提供不少資助。數據顯示：其二季度卻被關聯方占款近11億元。公司“其他應收款”項目從年初的9.6億元上升到19億元。其中，對雲南中海城投房地產開發有限公司、雲南招商城投房地產有限公司、雲南城投華商之傢投資開發有限公司分別提供資助3.49億元、 4.77億元、2億元。“這些公司是我們的參股公司，因為項目要開發需要繼續投入的，我們是按股比進行出資、擔保。”雲南城投向時代周報記者坦言。而上述關聯企業開發項目均位於環湖東項目，都涉及到雲南城投環湖東的一級土地開發。一級土地開發續約成謎2008年5月份，雲南城投與昆明市政府授權的昆明市土地礦產儲備管理辦公室簽訂瞭《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》房屋貸款率利2012，這個合同涉及到滇池北岸4.18萬畝土地的一級開發權。具體的分配方式或從之前的5%保底收益加上土地出讓凈收益五五分成，合同為期五年，目前已經過期3個多月。由於該項目規模龐大以及區域核心，雲南城投也曾被資本市場寄予厚望，但由於地方政策及環境不斷變化，環湖東路土地一級開發並不順暢。雲南城投開發整理並被昆明市政府收儲的首批土地在2011年6月底才進入“招拍掛”出讓環節，結果卻遭遇大比例流拍，一度陷入尷尬。2012年6月，雲南城投信托融資15億元重啟環湖東路沿線土地一級開發。雲南城投方面也向時代周報坦言：“接手該項目後，發現包括進度、模式等，都和預想的有區別。會不會續約還說不定，目前正在洽談，但主導權應該在政府。”而業內人士也表示，這個片區的開發由於濱湖的特殊性質，也受到瞭一定的限制。“這片土地是有一定市場，但談不上多冷淡和多火爆。該片區距離市中心有一定距離，且由於環湖土地的一個特殊性，發展類型、項目選擇等都會受到一定的限制，都得考慮生態環境問題。” 雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪對時代周報記者表示。國信證券分析師區瑞明和黃道立就指出過該一級開發的風險：“規劃調整導致可出讓土地減少；工程進展低於預期；政府拍地時間不確定；政府違約：包括調低收益分成比例、終止未啟動的三、四期(約2萬多畝)合作、在拍賣後故意拖延或不兌現"收益分成"等；地價比2009年預計值低。”不過，上述分析師亦表示，若不續約，政府不得不償還欠公司的60億元；若政府續約且規定公司於2018年必須開發完畢，但土地則在2023年才出讓完畢,凈收益也超過109億元。不過，徐光遠則對時代周報記者表示，這個一級開發項目是雲南城投和昆明市政府的契約，如果續約的話，一旦土地能夠出讓成功,雲南城投是可以獲得暴利的，但目前昆明的土地市場並不景氣。“去年底今年初，房地產商雲集雲南，拿地熱情很高，相關數據顯示，昆明市今年1月份的賣地收入就高達220億元，為上海同期4倍。無疑，昆明後續樓市競爭會非常激烈且存風險，這也影響瞭開發商後續拿地的熱情。再加上整體的大環境的影響，（1月）之後昆明的土地出讓市場並不景氣。”而實際上，雲南城投在自身營業收入規模不足10億元的情況下，卻在該一級開發上砸入瞭超過70億元，但目前卻僅收獲5%的保底收益。“前期投入70多億元，已拿到的是5%的保底收益。但當時約定的後續收益五五分是指土地出讓金減去開發成本後的凈收益，但目前成本認定還沒完成，所以無法測算收益。包括收益在內的都是我們目前談判的內容。”
新聞來源http://news.hexun.com/2013-09-12/157949216.html
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