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高雄梓官農地貸款 以地養鐵模式難以簡單復制

橘生淮南則為橘，生於淮北恐為枳。香港地鐵以其地上蓋物業開發補貼地鐵運營的模式，成為世界上少數幾個能夠在公益性的交通項目上實現盈利的典型之一。也正因此，它成為內地許多城市軌道建設和運營的“取經”對象，目前許多城市尤其是一二線城市如深圳、北京、杭州等地都不同程度地搬用港鐵的模式，在地鐵周邊地塊開發物業和商業，以補貼地鐵運營的虧損，不過目前內地尚無一例比較成功的案例。如今，廣東省又欲將其在地鐵方面的成功經驗復制到城際鐵路上來，其效果又將如何呢？港鐵模式成功有以下幾個原因：一是香港居民以公共交通出行為主，達九成，而地鐵出行則占四成，每天通過地鐵出行的港人有二百多萬接近三百萬之多。二是香港政府在規劃地鐵線路之時，已協議將其周邊土地出讓給港鐵公司，地鐵建成之後，地皮升值，港鐵可通過轉售地皮或自己開發物業盈利。三是港鐵公司多年來已經成功積累瞭建設、運營以及在周邊廣告、旅遊、商業地產開發方面的經驗。內地城市相比香港，隻有一線城市能夠達到高密度的出行流量。因此目前也隻有這些城市能夠引入港鐵模式。不過在用地和開發上，內地城市受制於目前的土地管理、城市規劃等方面的法規，隻能通過政府征拆土地，主導一級開發，然後通過公開“招拍掛”的形式出讓給二級開發主體。但是港鐵模式的核心關鍵就在於政府以協議方式事先將地鐵周邊土地以極低價格出讓給地鐵開發公司，如此才能讓其實現高溢價的盈利。因此內地城市如欲“如法炮制”，隻能通過設置條件下進行“招拍掛”才能“曲線”將地塊出讓給政府意向中的地鐵開發公司。而由於此種出讓方式實質類似於協議轉讓，因此其出讓價肯定沒有公開招拍掛的高，政府勢必損失一部分土地出讓金。實際上，這就是政府將以前真金白銀拿錢補貼給地鐵公司轉化為通過土地價差和特許開發權這種政策性工具變相補貼給地鐵開發公司。也因此，內地城市的地鐵開發公司多為國資，由地方國資委出資和管理。因為一引入社會資本，由於上述曖昧莫明的操作方式，容易滋生利益輸送等腐敗現象。但國資主導下的以地養鐵，卻鮮有成功的案例。深圳市是全國率先引入港鐵模式的幾個城市之一，盡管深圳地方財政實力雄厚，但一二三期近2000億元的地鐵投資如全數由地方財政來負擔，壓力太大，加上深圳大運會期間基礎設施投入巨大和近期土地出讓金收入劇減，因此深圳市財政在深圳地鐵公司中的出資比例逐年遞減，數據顯示，2008年政府資本金投入19.99億元；2009年資本金投入減少為2.1億元；2010年則無資本金投入。2011年，深圳市政府更是將深圳地鐵一期工程資產106.5億元中的政府投資比例從70%調整為48.8%。在此情況下，深圳地鐵公司可以發行企業債來解決部分資金問題，但受制於發債額度不得超過凈資產40%的限制，通過發債融資的道路也被縮窄。於是“以地養鐵”成為救命稻草。不過到目前為止，深圳地鐵公司在土地和物業開發上的收入，仍然無法跟票務收入相比，財報顯示，其旗下在合法取得的土地上從事房地產開發經營的深圳市地鐵遠為房地產開發有限公司2011 年二季度末總資產僅為2.7億元、實現收入為1萬元，凈利潤-90.90 萬元。此次廣東省出臺珠三角軌道交通沿線土地綜合開發機制的意見，實際上是將“以地養鐵”模式從地鐵延伸到城際鐵路領域，並試圖引入民資，突破開發主體由單一國資主導的僵化體制。不過城際鐵路畢竟不同於城市內部的地鐵軌道交通。雖然其主要的客流是沿途的城市人群，但也會涉及到與該區段外鐵路“接軌”的問題。以前兩者都有鐵道部統一調度，現在鐵道部將城際鐵路下放給地方政府後，兩者就屬於不同的市場主體瞭。像京滬高鐵那樣在兩頭平行於主線再修建京津城際和滬寧城際隻能是個案，實際上正是當時如此設計線路才導致京滬高鐵目前的客流量因京津和滬寧城際的分流而流失，從而使其經營狀況無法實現盈利。京滬高鐵地處全國最繁華地段，其他地方無法仿效，所以一般隻能將城際鐵路共享給國鐵重大長幹線。但城鐵下放之後，與國鐵又分屬不同市場主體，因此旅客要在兩者之間零換乘“無縫對接”，這就涉及到國鐵和地方城鐵之間的權責規定和清算規則制定，二是旅客換乘接駁。前者方便鐵路部門，後者方便旅客。不過這相對於復雜的鐵路貨運體系來說，隻要國鐵和地方城鐵之間厘定清晰的關系和清算規則，不會有很大問題。相對於與國鐵的糾葛關系，城際鐵路沿線土地的開發價值問題更大。前不久，有媒體報道稱滬寧城際線上的仙林站、紫金山等站場建成一年之後即被荒廢。實際上，城際鐵路與城市地鐵相比，其站點的密集度更低，其站場所處位置比地鐵站點更遠離城市中心，開發價值更低，一些高鐵站點遠離城市中心，十分荒涼，要想在這種地方憑空搞起一些物業社區和商業區，恐怕短時間內無法成型。鑒於以深圳為代表的城市地鐵以地養鐵並沒有從中得到多大收益，反而出現虧損，則城際鐵路沿線土地的開發，未來是否能如期為軌道交通建設和運營提供足夠資金，依然在未知之中。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-07-26/143986259.html

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