徐傢俊哈佛講話透射出海新版圖
波士頓時間10月24日，金地集團高級副總裁徐傢俊在哈佛大學發表演講，從金地集團官網披露的近五千字的演講記錄中，不難窺見金地集團業務轉型方向以及海外投資版圖。
“前三十年，我們一直在發展住宅，而今發現物業服務是一塊非常大的金礦。”徐傢俊在演講透露，與前三十年不同，未來，發展商業地產將會更加重要，金地集團在中國會探索美國一樣的apartment（公寓）類產品，同時探索與之結合的房地產金融業務。
中國房地產市場經過十幾年高速發展，目前房價處於相對高位，國內房地產市場存在供大與求的潛在風險。大部分房地產企業也掀起出海投資熱潮，海外投資也成為部分房地產企業避險與拓張的策略之一。
“國際化”也成為金地集團新十年戰略的關鍵詞。
在徐傢俊看來，目前中國房地產市場競爭的環境甚至比美國更加殘酷。在美國大多數的項目的收益率比中國大多數都要好，因此金地集團將在美國進行長線投資，不過在產品上，金地集團仍需要時間在美國發展符合自己的特色的產品。
國際化新十年住宅向地產金融過渡
仲量聯行10月29日披露數據顯示，2015年以來，中國的海外房地產投資同比激增 50%，達到 156億美元。
國內房地產公司正在加速海外投資佈局。碧桂園繼在澳大利亞等地展開海外投資後，今年上半年又擬在馬來西亞，進行填海造城，嘗試產業和投資一體的項目。今年4月，綠地集團在西南Wandsworth開啟首個大型住宅項目，近期萬科也將海外投資的觸角伸向倫敦，擬通過3000萬英鎊註資方式收購位於英國倫敦科技城中心的TheStage項目20%股份，而此前萬科已經在美國、新加坡等地展開佈局。
自2011年以來，包括萬科、綠地、金地、萬達、碧桂園、萬通地產等多傢房地產公司都加大瞭海外投資步伐。
徐傢俊哈佛大學演講中透露，就在上月，金地美國公司啟動瞭洛杉磯好萊塢的項目。今年以來，金地美國公司又分別在洛杉磯和紐約設有辦公室，在舊金山和波士頓設立瞭辦事處，目前團隊已有20餘人，而且仍在不斷壯大。
時代周報記者向金地瞭解到的最新情況，截至今年三季末，金地集團海外投資已經覆蓋美國西部的舊金山和洛杉磯，其他重點城市也在不斷推進中，據徐總接受美國當地媒體采訪時披露，未來將有高達20億美金的資本進入美國市場，配合建築貸款，將達成總價100億美金資產的投入。
金地集團海外投資最早可追溯到2006年，當時，金地集團董事長凌克帶隊訪問紐約各大投行，邁出金地集團國際化發展的第一步。而後2008年，金地集團與UBS共同發起設立第一支由境內開發商主導的美元房地產私募股權基金，由此也拉開瞭我國房地產基金行業發展的大幕。
時代周報記者梳理中不難發現，在金地集團國際化佈局中，涉足海外資本市場資本無疑是最關鍵的一步。2012年，金地集團收購香港上市公司星獅地產更名為金地商置，由此形成金地集團發展商業地產的重要依托，同時也形成其資本國際化的平臺。
統計數據顯示，2012金地商置營業收入是5億元，2014年的營業額達到120億元，兩年間增長23倍。
正如金地集團董事長凌克2012年所言，“過去的十年，房地產開發企業成功的關鍵是全國化和上市；未來十年，成功的關鍵之一就是國際化。”
國際化成為金地集團重要轉型方向。2013年初，金地集團在紐約設立瞭金地美國辦公室。經過近兩年對美國市場的深入學習和研究後，2014年，金地集團成功拿下舊金山金融區黃金位置的兩個辦公樓開發項目。據瞭解，洛杉磯項目也是一個混合住宅與商業業態的綜合項目。
“前三十年，我們一直在發展住宅，未來，發展商業地產將會更加重要。”徐傢俊在哈佛大學演講中指出，在商業地產方面，我們探索為青年人開發他們居住的服務式的公寓，我們也在中國做WeWork式的共享式公寓。我們認為，這是未來的強增長點。
如今對於中國房地產市場，很多人認為覺得購物中心已經有過剩的趨勢。
但在徐傢俊看來，所謂過剩很大程度上是結構性過剩。如今房價越來越貴，很多年輕人在北京、上海、深圳這樣的台北市身份證貸款大城市買不起房。但是在中國，卻很少有像美國一樣的apartment（公寓）的產品。原因便是缺少相應支撐apartment發展的金融工具。
“金地集團現在開始一方面會嘗試去做apartment這類產品，同時在另一方面，發展房地產金融業務。”徐傢俊透露。代書借款保單借款如何還款小額借款3萬銀行推薦
換思路做地產攻克金融和服務短板
徐傢俊還講述道，2014年，在和英國著名建築設計事務所Norman Foster合作時，到他們辦公室發現，大概70%的新建築模型都在中國。由此不難判斷，在硬件方面，中國房地產發展的非常快，但是在軟件方面，卻還存在非常大的差距。
“而軟件指的是什麼？無非就是金融和服務。在這些方面，金地集團正在不斷探索。”徐傢俊強調。
而今市場有聲音認為，中國房地產已經從黃金時代進入白銀時代，在這一背景下，不少企業不斷增加海外投資進行避險，相對而言，未來國內房地產是否值得繼續做下去？
“我們一直相信中國房地產行業還有很長的路要走。但發展的方式和路徑與前三十年，會有很大的不同。”面對這一疑問，徐傢俊回應稱，對金地集團而言，地產業務在中國不是不能做，而是需要換一種方式做、換一種思路做。所以，多元化將是房地產行業未來發展的重要方向。
“在此前很長一個階段，我們認為房子賣出去以後，對於房產的經營是物業公司的工作，和我們地產關系不大。”他進一步補充，但是今天我們才發現，物業服務是一塊非常大的金礦。
據悉，起傢於深圳的金地集團，1998年成立時僅有十餘名員工，業務范圍僅限於在金地工業區提供代收水電費等服務，隨著房地產政策的放開，金地集團拿到項目開發資質，不斷拓展業務，並於2001年登錄上交所，成為解禁後首批上市的房地產企業。
伴隨金地集團的成長，其物業業務也隨之拓展。據金地物業官網顯示，目前金地物業已在華南、華北、華中、東北、西北、東南、西南等二十多個城市佈局，隨著去年國務院在經濟方面推行300多項改革，物業方面也將迎來改革年。 金地物業董事長蔡占寧就曾表示，金地物業未來除瞭要進一步做大規模，還將利用客戶資源、社區資源進行跨界經營。
徐傢俊也明確表態，物業服務方面的確有很多事情可以做，比如把公司的物業服務搬到網上去，在APP上賣肉、賣蔬菜、賣水給業主。同時，還能賣保險、賣基金給業主、進行銀行開戶服務等等，甚至可以成立一個小額貸款公司，隻要是業主就可以優先獲得我們的貸款。
“提供多樣化的物業服務是基於我們對業主非常瞭解，現在我們還在為業主提供居傢養老、兒童教育、裝修等等一系列的服務。當每傢每戶都有房子住的時候，服務的價值將比蓋房子的價值更大。”徐傢俊如是解釋。
註重美國長線投資特色產品仍需時間
中國房地產市場經過十幾年高速發展，開始進入到比較穩定的發展階段，房價處於相對高位，增速開始放緩，國內房地產市場存在供大與求的潛在風險。
金地方面表示，相較之下，隨著美國走出2008年金融危機的陰影，新一輪科技創新和制造業升級推動就業市場持續向好，而利率又長期處於歷史地位。資產價格，特別是房地產市場，進入新一輪的上升周期。雖然個別城市個別區域有過熱的現象，但整體市場處於穩健增長期。
徐傢俊講話中補充道，金地集團在美國將註重長線投資，金地集團的資金結構比大多數美國房地產企業都要簡單，相對而言風險也更低。雖然在產品上，金地集團一直擁有著行業優勢，但仍需要時間在美國發展符合自己的特色的產品。
他還直言，越來越多的中國房企進軍美國，每個企業有不同的戰略考慮，對於金地集團來說，一方面是對美國市場非常感興趣，在國內業務不斷穩步推進的前提下，平衡發展速度和規模的基礎上，開拓美國市場主要有四個層面的考慮。
據介紹，一是前幾年美國資產價值偏低，處於上升通道，通過投資獲取長期穩定的經營性收益及部分物業升值的資本性收益。二是學習美國發達市場的開發商開發項目的運作模式，充分利用資源的整合能力在各個環節創造價值獲取更高的收益。三是滿足中國高凈值人群海外配置資產的需求以及置業需求。此外，地產屬於強周期行業，通過國際化可以分散區域佈局，規避單一區域經濟及政策波動帶來的強周期風險。
如此一來，中國企業開展跨國投資的過程中，不僅推動自身發展，並且正積極惠及當地國及消費者。例如促進當地經濟發展、改善當地就業狀況、提升當地城市功能等。
不過，隨著房地產企業海外投資熱情高漲，有專傢認為，帶來機遇的同時也面臨著挑戰，如境外融資困難等問題就可能會制約部分房企增強國際化進程。
原國傢發改委副主任、現中國產業海外發展和規劃協會會長張國寶就指出，每個國傢的文化背景、管理背景不同，中國房地產企業走出去，必然面臨著如何適應當地的法律環境、勞資環境等問題。而且我國目前仍然缺乏海外投資的促進和優惠法律或政策。
“中國房地產企業在海外投資，如果說和美國、英國開發商的差距，主要是在金融和融資成本上，在這方面，金地集團的優勢也越來越凸顯。”徐傢俊則認為，比如金地集團在舊金山的項目是從ICBC融資，而今有很多美國當地的銀行專門聯系金地，希望給金地集團提供融資。如今，金地集團在境外的融資成本也越來越低，前幾年曾經是6%，現在已經降到4%。
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本文來源：時代周報 作者：劉偉新聞來源http://money.163.com/15/1103/08/B7G0EGT800253G87.html
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