房價仍呈漲勢但動能有所減弱
"地王""不差錢"或致下半年樓市難降溫
隨著秋季腳步的邁進，高溫天氣覆蓋面的收窄和弱化是一大必然趨勢。我國"高燒"的樓市是否也能如天氣一樣逐步降溫？
國傢統計局8月18日發佈的最能反映房價近期波動的環比數據顯示，7月份，70彰化房屋增貸汽車貸款個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市有62個，比6月份減少瞭1個，環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%，較上月下降瞭0.2個百分點。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，7月房價漲勢繼續放緩，房價還在上沖，但動能減弱。作為領頭羊的一線城市，北京、上海、深圳的環比增幅回落。他預計，本輪短周期，房價環比增幅3月份已見頂，同比增幅四季度或明年一季度見頂。
國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析指出，新建商品住宅價格環比漲幅總體繼續收窄。7月份房價上漲城市個數與6月份基本相同。受剛性需求拉動和近期地價上漲等諸多因素影響，7月份70個大中城市房價總體仍呈漲勢，但房價上漲的城市個數與6月份相比變化不大。
從專傢的分析中，我們不難看出，當前房價漲勢基本平穩。同時，數據還顯示7月份溫州房價下降，表明當前一線城市和二、三線城市出現分化。對於後期房價的走勢，各方雖然見仁見智，但是從影響樓市的兩大主要因素---土地和資金來看，看漲預期較強，在這一預期下，政策走勢將會免費線上諮詢貸款試算不收你任何費用對後期房價的走勢帶來重大影響。
此前國傢統計局公佈的房地產運行情況顯示，房地產開發企業土地購置面積已經從年初近20%的降幅大幅回升至當前僅1.4%的降幅，轉正指日可待。從土地市場來看，近期全國各地土地市場供應成交持續活躍，特別是一、二線城市土地成交屢創新高，"地王"榜單頻頻刷新記錄，萬科、綠地、恒大等龍頭企業繼續加強土地儲備。上海易居房地產研究院預計，在這種態勢下第三季度內土地購置面積就有望實現正增長。從土地價格看，在持續三個月的小幅上升後，略有回落，但仍然處於年內較高水平。近期全國土地市場活躍態勢依舊，一、二線城市土地競爭激烈，"地王"不斷出現，導致土地價格仍處高位。預計下半年土地價格仍將保持較高水平，同比也將保持較高增幅。
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分析人士指出，作為面包的基本成分面粉市場"量價"齊升，不僅顯示出房地產開發企業對後市充滿信心，而且這一漲勢最終將會傳導至樓市，支撐下半年房價繼續上行。
從房地產開發企業的資金鏈來看，在樓市量價齊升背景下，房企似乎並"不差錢"。雖然前7個月房地產開發企業到位資金同比增幅較前6個月出現小幅回落，但仍處近兩年半以來的較高水平。從資金來源來看，在從嚴的房地產宏觀調控下，房企獲得銀行信貸支持仍較為艱難，但是借道信托等渠道融資以及海外融資部分緩解瞭房企資金壓力。"日光盤"的出現，顯示當前活躍的房地產市場為房企銷售回籠瞭大量的流動性資金。銷售回籠資金仍是首要來源，從諸多房地產企業發佈的上半年年報來看，近期房地產企業整體銷售業績良好，利用銷售帶來的回款也增加明顯。
房企拿地沖動和資金鏈的良好運轉，促使房企降價銷售的意願很低，加上臨近樓市傳統的"金九銀十"，後期房價的上漲預期強烈。不過，從當前房價上漲漲幅收窄，以及政策因素來看，房價大幅上漲的動力減弱，各方大多預計下半年房價仍將維持小幅上漲的態勢。
房地產宏觀調控這一政策性因素將會對後期樓市走向產生重要影響。雖然目前房地產宏觀調控重在讓市場發揮作用的猜測不斷，但是總體來看，當前"限購"、"差別化信貸政策"繼續執行，顯示房地產宏觀調控並未轉向。無論讓市場發揮作用還是行政手段的運用，抑制投機、投資性需求仍是調控的一大重心。當前供需矛盾下剛性需求的釋放是房價上漲的主要推手，投機投資性需求尚未大幅進軍樓市，顯示出此前房地產宏觀調控成效已經顯現。
目前呼聲最高的房產稅，能否在下半年擴大試點尚不確定。分析人士指出，雖然房產稅擴圍的直接目的是完善稅制，並非是抑制房價的"利劍"，但是在當前"高燒"的樓市面前，如果這一舉措推出，必然會對市場預期產生重要影響，房屋持有環節成本的上升將增加投機、投資者的成本，從而對抑制投機、投資性需求發揮效應。當然，這並不會出現立竿見影的效果，政策效應將隻能逐步顯現。
專傢認為，在當前我國經濟增速有所放緩，作為經濟發展重要支柱的房地產行業如何健康運行面臨新的考驗；房地產宏觀調控難度進一步加大。如何讓住房回歸居住屬性，而非投資性質，尚需從長計議，亟待建立促進樓市健康發展的長效機制，而非"頭痛醫頭、腳痛醫腳"。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/08362339101.shtml
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