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  在香港,一枝獨秀的地產行業也可視作經濟之母,樓市一旺百旺,一衰百衰。從樓市周期看,回歸以來香港曾經歷過1997年(亞洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整,自2008年12月香港私人住宅價格跌入谷底後,反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價升幅換算成年率高達18.5%,是G D P增幅的5到6倍,也是物價增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環境看,香港樓市都顯現出正在步入調整期。美聯儲的加息預期就是調整的信號。

  內地客香港虧錢賣樓

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/08182609579.shtml

  很多人都在問:這種淒涼僅僅是短期現象,還是意味著一個調整周期的到來?全球資金大環境影響下的香港樓市,會否因一系列負面因素疊加而出現多米諾骨牌效應?

  山頂豪宅屬富人區,而富人又一向不差錢,故而山頂豪宅價格從來是隻高不低。這讓港人感嘆,更催生警惕:香港樓市正走在下坡路上?

  目前,悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有代辦信貸信貸年息借貸增貸轉貸桃園貸款代辦公司信貸年息機構分析,香港樓市調整周期展開,今年樓價或下調一成。

 內地客為何頻頻爆出虧錢賣樓?直接因素,多數意見認為與內地"錢荒"有關,在香港買樓的內地投資者多是生意人,受銀行收緊信貸、資金周轉困難影響,一些內地投資者急於出售物業回籠資金,隻好虧錢賣樓。但"蝕本"出手,也反映瞭香港樓市近期需求不旺的"慘淡"景象。



  當地輿論稱,這是特區政府一年多以前連續推出"辣招"打壓樓市造成的。但更重要的原因是,美聯儲退市已造成資金從新興國傢大規模流出,台北建地種類利率多少免費諮詢試算低利率資金堆積出來的"炒樓"熱潮自然減退。

  香港財金官員已不隻一次警告,香港利率有可能比美洲子洋重劃區信用貸款房貸利率利率多少免費諮詢試算國更早進入加息周期。一方面,在新興市場熱錢流走的陰影之下,未來加息的可能性驟增;另一方面,受持有成本增加的影響,地產商會加快售樓,未來香港樓市新盤供應將會逐步增加。不少業內人士據此分析,香港樓市有可能要調整兩成或以上才見底,調整期至少需要2年。

  慘淡

  大潭陽明山莊,一名近年買入多個物業的內地鄭姓客人,在2012年斥資1900萬港元購入的物業,近日以1795萬港元售出,賬面虧損約105萬港元,而由於交易須付5%額外印花稅,即近90萬港元,假如全數由賣方承擔,再連同印花稅及傭金等費用,他實際上虧瞭約270萬港元。

  難免

  總之,多數觀點認為,香港樓市將進入調整期,但由於全球發展尚算穩定,調整將是溫和的。有機構預測,新盤減價沖擊二手房,預期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產商跟隨減價賣樓的話,新盤定價有可能會"一浪低於一浪",而急於套現的二手房業主惟有減價爭奪客源,假如一手房及二手房的價格齊跌,香港樓市就可能真走到轉折點瞭。



  內地客虧錢賣樓並非這一例。盤點一下近期的實例:

  近日,"以長江實業和新鴻基為代表的部分香港大型地產商開始大幅降價"的消息引發關註。實際上,不僅僅是樓市成交慘淡,熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。

  大角,有一處實用面積1061平方英尺(約合90平米)的住宅,原本由一名內地客以2265萬港元購入,近日以2200萬港元易手,賬面損失65萬港元,若加上厘印費(96萬港元)及代理傭金等雜項支出,實質損失逾180萬港元。

  "辣招"之外,全球金融大環境更為人所關註。香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經濟體,國際金融一有風吹草動,樓市便搖晃不已。美聯儲退市已造成資金從新興國傢大規模流出,原為低利率資金堆積出來的"炒樓"熱潮自然會減退,這是香港樓市疲軟的根本。

  農歷新年過後,傳來的不僅僅是樓市成交慘淡這一樁壞消息,熱門地段流標、入市新盤大幅降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊樓市。

  最新消息是,屯門兩幅住宅地截標以每平方英尺2000餘港元的低價售出,創下該區塊十幾年以來的最低價。至於新樓盤"劈價搶客",以元朗一樓盤為例,去年3月底首度開盤,當時平均實用平方英尺價1.71萬港元,而最近一期報價則是約9200港元,價格調整幅度可謂驚人。

  有輿論稱,這是特區政府一年多以前連續推出"辣招"打壓樓市造成的。去年下半年起,由於特區政府推出針對內地炒樓的"雙辣招"(非本地人、短期炒賣者加征印花稅),內地客參與較多的"豪宅"市場便開始疲軟。據差餉物業估價署早前公佈,去年全港樓價升約7.7%,升幅為5年來新低,實用面積1722平方英尺(約150平米)以上大戶型,樓價更是5年來首次出現跌幅,全年下跌2%。

  更有機構數據稱一手房需求應聲銳降,以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案,去年第三季度減少至平均每月89宗,占總成交2.2%,遠低於2012年1月至10月期間,平均每月約360餘宗,占總成交逾4.5%的水平。

  香港"炒樓"熱潮必然減退

  香港金管局總裁陳德霖早前預告,金融海嘯後流入的1000億美元將會撤走,屆時會對資金流動性及利率造成壓力。

  香港金管局及中原研究部的資料顯示,自2008年美聯儲推出首輪量寬後,熱錢流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,現時銀行體系資金約1639億元,資金轉勢流走後,市場預計按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。

  中國內地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看,一方面,內地經濟保持穩定增長,內地金融系統穩健、不易受國際沖擊,對香港起著重要的支撐作用;另一方面,內地收緊銀根、整頓"影子銀行"、打擊腐敗,又客觀上影響瞭對香港樓市的需求。內地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷,一國際金融機構高管就直言,中國為影子銀行"收水",比美聯儲退市更值得新興市場憂慮。

  下調



  香港樓價今年或降一成

  悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農歷新年期間,一二手房成交大幅下挫,說明投資者對現階段入市買樓變得猶豫,大部分都轉持觀望態度。

  一機構民調顯示,市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%;而認為樓價短期上升所占比例為12.1%,屬偏低水平。

  近期有關內地客虧錢賣樓的消息接連不斷,最新爆出的一宗是一名內地韓姓業主賣樓虧瞭600萬港元。

  這位內地客持有的是位於山頂加列山道的300平米"大宅",業主2011年購進的時候花瞭1.28億港元。有知情的代理透露,這名內地客購入物業後本來打算短線炒賣,中間也曾經試圖出租,但一直沒找到下傢,於是便將房子叫價下調求售,最後以1.3億港元售出。以購入價計算,這次轉售賬面雖然微賺200萬港元,但連同印花稅及傭金等,估計該名內地客要虧損約600萬港元。

  不過,也有樂觀者認為,目前香港經濟基調良好,失業率仍維持約3.3%水平,業主持貨能力較強,低息環境下,大部分不需急於"劈價"套現,預計今年住宅樓價有望上升。

  還有業內人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內地客身上。世邦魏理仕發佈《中國資本進軍海外房地產投資報告》,預計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產市場。有分析師算賬,由於人民幣持續升值,目前內地客入市港樓等於打瞭7.8折。

  萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示,短期內"限購令"不會有所放寬,港人在內地購房的限制依然持續,加上內地稅制復雜,投資內地樓市未必有多大賺頭,簡單而言5年要升值3成以上才"有錢賺"。他又表示,限購令內地資金南下,預料投資者將重返香港新盤市場,今年內地買傢比例將由現時的5%增至10%。

內容來自sina新聞



香港樓市步入調整期 內地客虧錢賣樓悲觀氣氛籠罩
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