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以外高橋為例，占地10平方公裡(其中封關運作面積8.9平方公裡)，占上海自貿區總面積28.78平方公裡超過1/3。由於保稅區性質，土地多以倉儲、物流等工業用地為主，區內辦公項目不足，目前主要有湯臣國際貿易大廈、東方國際文化貿易中心、外高橋大廈、東華金融大廈，以及一些中低端物業。而這些大廈建設年代久遠，與自貿區管委會一墻之隔的湯臣大廈，建於1995年，迄今已有18年之久。【點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團
其實早在去年9月份，上海可能建自貿區的消息剛剛傳出的時候，外高橋已經掀起過一輪"買地潮"。當時流傳出一種說法，可以通過向管委會申請、發文，轉變用地形式，進行一些商業配套設施的建設，但前提是不改變土地本身的使用性質。
管委會"擴權"，在上海工業園區已經成為趨勢。根據今年中旬上海市政府發佈《關於開展向上海張江高新技術產業開發區各分園下放行政審批權限試點的實施意見》，上海市向"大張江"下放個人信用貸款率利最低銀行~2016各家銀行個人信貸條件比較推薦包括土地出讓、外商投資企業審批、環境影響評價等在內的13 類20 項權限。
以最為難啃的收儲環節為例，陳基偉建議可以考慮建立合資入股、共同開發的收儲機制。由原土地使用權人與二次開發主體以一定的股份進行聯合儲備和開發。也可以考慮建立共享土地增值收益的收儲機制。由政府統一收儲，收儲後在下一次土地出讓時，返還給原土地使用權人一定比例的土地收益作為補償，調動其參與積極性。
上海自貿區地荒新的土地改革模式將浮出水面
提供這一數據的同策咨詢總監張宏偉告訴時代周報，從市場表現來看，自貿區內還有土地儲備，但基本由上市公司和國企持有，除瞭"大地主"外高橋集團之外，"如海博股份區內擁有11萬平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬平方米倉儲土地。另一方面，雖有存量，但由於後市看漲，不會一次性放出，必然是有一定步驟和門檻，或是定向投放。因此，目前民營企業機會不多，上個月地塊溢價比較高在意料之中。"
上海市共有104個工業區，2010年共實現工業總房貸高雄甲仙房貸產值2.26萬億，占整個上海市工業總量的73%。但很多產業區的發展已趨近飽和，現存土地資源已經不足以支持單純的企業擴張，且當前產業園區工業佈局的密集度高，而現代服務業的空間相對不足，產業鏈延伸的空間有限。2011年，上海制定瞭工業"五個萬億"的"十二五"發展規劃，但數據顯示，2012年上海工業園區用地面積僅為700多平方公裡，這意味著，必須盤活存量進行二次開發才能實現集約增長。
"轉性"之難
自貿區原有土地規劃是按功能區塊劃分，分為行政辦公用地、商業金融業用地、研發生產用地等11個功能區塊。但自貿區掛牌後，欲在區內開設業務的國內外企業蜂擁而來，未來像產權交易所、貿易仲裁中心、稅務管理機構，以至各方關註的離岸交易中心、跨境金融資產交易平臺、知識產權及技術交易所等名目繁多的機構、公司，都將湧入這一區域。土地供求矛盾將凸顯。
工業用地二次開發是一項政策性強、涉及面廣的系統工程，往往涉及產業發展、城市規劃、土地利用、財稅金融等多方面政策，而在具體的操作過程中也需要與大大小小的部門打交道。
11月5日，自貿區浦東新區外高橋保稅區GG13-03地塊正式開始接受競買，這幅地塊是上海自貿區掛牌後，外高橋最大地主-上海外高橋集團將要賣出的第一幅土地。而10月23日，上海金煜坤實業發展有限公司以2.3億元競得中國航空器材集團公司轉讓的外高橋保稅區地塊，成為在自貿區內成交的第一個土地項目。經過81輪次緊張報價，這塊掛牌金額為1.2億元地塊以91.67%的溢價率成交。
掛牌不過月餘，中國(上海)自由貿易試驗區首批土地招拍掛已經正式開啟。
上海國土資源調查研究院陳基偉博士針對此前媒體的"放權說"，對時代周報記者表示，"沒有聽到這樣的說法。自貿區三個部分訴求不一樣，可能會有不同的細則。"陳基偉解釋，洋山港遠離浦東區，主要是大型的物流和倉儲，目前對商辦用地、企業入駐還沒有到這一步，需求並不大。而浦東機場保稅區由於緊靠大型空港，每年物流資金流大量進出，現階段的發展主要考慮如何做到產業鏈延伸，如加速展覽、培訓這些外延產業鏈的需求。而外高橋為自貿區管委會所在地，商辦用地和企業入駐的需求也主要集中在這一區域，"今後可能會放活一些"。
但由於區內新增土地有限，現存土地又以工業用地為主，通過改變土地性質"盤活"既有土地解決"地荒"問題似乎顯得迫在眉睫。
內容來自sina新聞
"上海老工業多，隨著產業結構的升級、調整，越來越多的工業用地有轉性的需求。此前不同的工業園區也有類似案例，但是在這方面一直沒有頂層設計，通常需要靠政府花精力去談，或者由代表政府的工業園區管委會去做。"陳基偉介紹。
在上海上實置業投資咨詢有限公司副總經理湯輝看來，未來自貿區內工業用地走收儲-招拍掛方式的可能性不大。
"這塊本來是你的地，一旦走招拍掛形式，很可能就跟你沒有關系瞭，被別人買走。自貿區被大傢普遍看好，有地的企業不會輕易出手。這樣很可能在前期收儲過程就根本無法談攏，最後缺地的問題也就無法在預期時間內解決。"湯輝說。
湯輝認為，比較有操作性的方案可能是直接補差價，原有土地的業主保持不變，之後業主是租是賣還是自己開發，由業主決定。
盡管自貿區地塊開始進行流轉，但據《上海證券報》消息，由於自貿區內土地供不應求，尤其是商辦用地不足，將考慮打破功能區塊概念，將占自貿區總體面積80%的工業用地"盤活"，部分轉為商業用地。該報道還稱，此想法已經獲得上海市國土局的支持，作為全市性課題的土地二次開發將在區內先行先試。
"很多消息靈通的企業傢想搶在方案公佈前買地，但當時也是沒人願意賣，都想等著土地升值，要麼就是賣方價錢開得很高，已經不是普通工業用地的價格瞭，但由於種種說法沒有定論，就看你敢不敢賭。"湯輝透露，當時，他所在的上實置業曾考慮在外高橋與某企業合作，通過轉變使用方式，在企業的工業用地上新建"白領公寓"項目，作為企業的配套設施，但由於當時"正在申報上海自貿區，外高橋管委會方面卡很緊，很多項目都沒批。"
二次開發大課題
上海自貿區由於身份特殊，且此前上海方面一直強調區內的"制度創新"和"復制推廣"，因此上海國土局此番動作被外界視為上海整個土地二次開發大課題的破題。
新區地荒
盡管如此，今年10月上旬高雄房屋二胎免費估貸利率多少免費諮詢試算，自貿區辦公租金已經達到均價4.9元/平方米/天，較年初上漲207%。
"上海工業用地面積大、范圍廣、佈局分散、個性化情況突出，曾陸續出臺瞭一系列有關支持政策，但相關條款多散落在不同文件中，政策意圖未能凸顯。"陳基偉認為，上海在這方面始終缺乏政策層面的頂層設計作為強有力的支撐。
就陳基偉觀察，目前，上海市級層面並沒未建立專門的推進工業用地二次開發的組織體系，在二次開發中，市、區政府部門，工業園區開發主體，原土地使用權人的角色定位也不很清晰當前實踐僅以"點"上的個別工業園區和單個企業為主，未能在"面"上整體推進。而針對自貿區的土地改革課題也僅僅啟動十餘天，目前還在收集包括韓國、迪拜、新加坡和臺灣地區等自貿區的資料，希望能夠有所借鑒。
而上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡的觀點更加大膽，他認為目前中國土地分類太多，在某些特定區域，可以模糊土地性質，大方向由區域規劃把控，操作中讓市場主體來決定土地的最終使用形式，打破前期審批的限制，轉而在後端通過財稅手段進行調控。
"土地改革方面，很可能最先出來的會是有操作性的細則，而不是大的政策設計，現在是摸石頭過河，根據市場的情況來對土地政策進行創新。不同區域的區位和發展階段不同，它們的需求也不一樣，配套政策就不一樣，開的藥不一樣，針對性地給政策，一個是便於管委會實際操作，另一個是自貿區畢竟是國字頭的，各方面還是要謹慎一些。"一位接近上海市國土局的人士對時代周報記者表示。
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將工業用地轉換為商業用地，是此次國土局自貿區之行後外界的最大猜想。上海在土地管理制度方面一向執行嚴格，按照現行規定，土地如果要"轉性"，必須先收儲，然後再通過統一平臺以招拍掛的方式公開出售，以保證公平。但由於後市看好，企業不會輕易放出土地。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/10392485280.shtml
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